Il Compromesso è un contratto privato e vincolante tra il Venditore e l’Acquirente (o il rappresentante dell’Acquirente), in cui il Venditore è vincolato e obbligato a vendere all’Acquirente (o al suo rappresentante), che è vincolato e obbligato ad acquistare la proprietà per una somma concordata in una data futura specificata. Di solito, alla firma del Compromesso è richiesto un deposito o “Caparra” del 10-30%. Secondo le recenti normative, l’acquirente ha il diritto di chiedere che la Caparra sia versata al Notaio fino al completamento anziché pagare direttamente al venditore. Legalmente esistono due forme di Caparra:

a) “Caparra Confirmatoria” o caparra vincolante che vincola entrambe le parti al completamento. Il Venditore non può ritirarsi dalla vendita senza l’esplicito consenso dell’Acquirente, che avrà il diritto di richiedere non solo il rimborso del doppio della sua caparra, ma anche danni. L’acquirente, tuttavia, ha il diritto di insistere sul completamento e, se per qualsiasi motivo ciò non è legalmente possibile, può richiedere danni. Se per qualsiasi motivo l’acquirente decide di non completare, perderà la sua caparra e il Venditore avrà diritto a danni. Questa è la forma normalmente utilizzata.

b) “Caparra Penitenziale”, per cui una delle parti può ritirarsi pagando una penale. Il saldo è richiesto alla firma del Contratto Finale. – Una clausola nel Compromesso conterrà la data finale per il completamento e ciò è legalmente vincolante. Prima di firmare qualsiasi Compromesso, è quindi imperativo che l’acquirente sia non solo sicuro della sua scelta di proprietà, ma anche sicuro che le sue finanze siano in ordine per rispettare la data di completamento. – Il Venditore deve garantire la proprietà della proprietà e che sia priva di qualsiasi vincolo, ecc. Deve essere preparato a produrre, a sue spese, tutti i documenti richiesti dal Notaio per il completamento, compreso un rapporto redatto dal suo Geometra, elencando tutte le autorizzazioni, eventuali difetti o documenti che necessitano di aggiornamento o modifica. – Dovrebbe esserci una descrizione completa della proprietà, indicando la sua posizione, il Comune (Consiglio locale), su quale Foglio è situata e un elenco delle Particelle (numeri di parcella di terreno). Questi sono tutti indicati su una mappa Catastale (Registro terreni o edifici) e possono essere verificati presso l’Ufficio Catasto. Il Registro, istituito a fini fiscali, conserva i registri di tutte le proprietà con dettagli sulla proprietà, classificazione degli edifici e terreni e stabilisce la “rendita catastale” (valore reddituale non percepito), che, aggiungendo una certa percentuale a seconda del tipo di proprietà o terreno, fornisce il valore tassabile registrato degli edifici, simile al valore locativo dell’immobile. Pagherai l’imposta applicabile su questa somma. – Tuttavia, la proprietà non può essere garantita da queste ricerche nel Catasto, ma piuttosto nella Conservatoria dei Registri Immobiliari (Registro Pubblico degli Atti di Proprietà), ora incorporata negli uffici dell’Agenzia delle Entrate, dove è possibile anche verificare se c’è un mutuo o qualsiasi altro vincolo sulla proprietà. Normalmente il Notaio condurrà questa ricerca, tuttavia conduciamo anche ricerche quando commercializziamo una nuova proprietà. – La Legge anti-riciclaggio richiede a tutti gli agenti immobiliari di mantenere un registro molto dettagliato di tutte le transazioni, compresi tutti gli spostamenti di fondi, la loro origine e la forma che hanno assunto. Una società dovrà fornire il proprietario effettivo. Sono previste sanzioni estremamente pesanti per la mancata tenuta corretta dei registri. Le proprietà sono classificate come segue:

a) Gli edifici ad uso residenziale sono soggetti a un’imposta di registrazione totale del 9% (tasse fisse Catastali e di Trascrizione variabili tra €200 e €50) sul valore aggiornato dell’Ufficio del Catasto all’atto dell’acquisto. b) I casolari che sono rimasti rurali dovrebbero essere inseriti nel registro edilizio prima del completamento, a meno che l’acquirente intenda svolgere un’attività agricola e la proprietà abbia le caratteristiche richieste. c) La residenza principale o “Prima Casa” e gli edifici di interesse storico godono di un’Imposta di acquisto ridotta al 2%, più tasse fisse Catastali e di Trascrizione di €50 sul valore aggiornato dell’Ufficio del Catasto.

d) Se, tuttavia, la proprietà è acquistata da una società, queste imposte non verranno applicate, ma vi sarà l’IVA (IVA), attualmente dell’10% del prezzo di vendita (anche se ci sono riduzioni in alcune circostanze) e) e) L’imposta di acquisto sui terreni agricoli è fissata in un totale del 15% sul valore indicato a fini fiscali nel Contratto di Vendita. Ci sono alcune sovvenzioni e agevolazioni fiscali previste per categorie specifiche di acquirenti. Le leggi relative a ognuna di queste sono abbastanza specifiche e complesse da coprire in queste note, tuttavia è utile menzionare una in particolare che riteniamo abbia un’applicazione abbastanza ampia e può risparmiare all’acquirente considerevoli somme di denaro; si tratta della riduzione dell’imposta di registrazione concessa sulla “Prima Casa” o residenza principale. Riduce l’imposta di registrazione al 2%. Secondo la legge attuale, l’acquirente deve ottenere la residenza nel Comune in cui si trova la proprietà entro diciotto mesi dalla data di acquisto e avere l’intenzione di vivere nella proprietà come residenza principale; inoltre, la proprietà non deve essere classificata come “deluxe”. La classificazione è piuttosto rigida e se la tua proprietà è grande e ha una piscina, è quasi certamente considerata “deluxe”. A meno che tu non abbia seriamente l’intenzione di vivere in Italia, non è consigliabile considerare la richiesta di residenza solo per ottenere l’agevolazione fiscale, specialmente perché le normative richiedono che gli stranieri residenti o che trascorrono più di 6 mesi all’anno in Italia dichiarino e paghino le tasse sul loro reddito mondiale.
– Sarà inclusa anche una lista di proprietari confinanti. Tutte le proprietà in Italia vengono vendute in proprietà assoluta, quindi, nel caso di un appartamento, questo può essere importante poiché ci sarà uno spazio condiviso e responsabilità da verificare. È anche estremamente importante nel caso di una proprietà rurale o di una proprietà con terreni agricoli circostanti verificare i proprietari confinanti, poiché un “coltivatore diretto” (agricoltore che guadagna da vivere coltivando) ha un diritto automatico di prelazione per l’acquisto di terreni agricoli al prezzo dichiarato nel Contratto di Compravendita. Per legge, devono essere notificati della vendita prevista (di solito mediante una copia del Contratto Preliminare di Vendita) indicando il prezzo di vendita. Hanno 30 giorni per rispondere alla notifica e esercitare la loro opzione. Se non vengono correttamente informati o non rinunciano al loro diritto, possono presentare un reclamo sulla proprietà fino a un anno dopo la vendita.

Nel caso di una proprietà urbana, questo può essere calcolato utilizzando la “rendita catastale” assegnata alla proprietà. Aggiungendo la percentuale applicabile si ottiene il valore catastale registrato degli edifici, simile al valore locativo dell’immobile. Nel caso di una proprietà rurale, l’edificio non avrà una “rendita catastale”; si presume che il reddito provenga dalla terra e quindi non c’è una base su cui calcolare. Le autorità hanno il diritto di effettuare la propria valutazione e possono farlo fino a cinque anni dopo la vendita.
Vi è anche una tassa annuale sulla proprietà, l’IMU, e una tassa sui rifiuti chiamata TARI. L’IMU non viene addebitato su una residenza principale a partire dal 2016 (ma ciò potrebbe cambiare nuovamente), ma invece vi è un costo di servizio aggiunto alla TARI. Siamo molto felici di gestire il pagamento di queste tasse per i nostri clienti attraverso il nostro Geometra e Commercialista (Contabile).
Attualmente non ci sono imposte italiane sulle plusvalenze in caso di rivendita, ma è prevista una tassa sulla speculazione sul reddito se l’immobile viene venduto entro cinque anni dall’acquisto.

1. Identificazione:

• Un passaporto che mostri il nome completo, data e luogo di nascita, cittadinanza, data di rilascio e scadenza.
• Recentemente abbiamo scoperto che l’ufficio delle imposte che rilascia i codici fiscali richiede il nome sul passaporto, poiché hanno ora deciso di utilizzarlo come unico documento di identificazione e quindi quel nome verrà utilizzato su tutti i documenti. Tuttavia, i Notai non ne vanno entusiasti, poiché le donne mantengono il loro cognome da nubile dopo il matrimonio in Italia e se stai usando il cognome di un ex marito e poi ti risposi, metterai l’intero sistema in tilt!
• Indirizzo attuale, richiediamo anche una prova del tuo indirizzo con una bolletta dei servizi o estratto conto bancario per le normative antiriciclaggio.
• Occupazione:

2. Il Deposito:
Il deposito richiesto al momento del Compromesso è normalmente del 10-30% del prezzo totale e può essere pagato direttamente al proprietario o depositato presso il Notaio fino al completamento. A volte è possibile trattare con il Venditore, ma molto dipende dall’intervallo tra il Compromesso e il Contratto e dalle circostanze individuali. Sarà necessario aprire un conto esterno in euro in Italia. Il Monte dei Paschi di Siena ha filiali in tutta Italia e una filiale a Londra e New York.

N.B. Anche con la facilità Swift e il bonifico elettronico, è necessario prevedere ALMENO DIECI GIORNI PER IL TRASFERIMENTO DEI FONDI. Per favore, non fidarti delle rassicurazioni che i tuoi fondi arriveranno in 24 ore presso la tua banca locale in Italia, non sarà così. La mancata ricezione dei fondi è la causa principale delle complicazioni legate a un acquisto. Non è accettabile come motivo valido per non rispettare una data contrattuale, quindi sii avvisato.

I venditori diventano comprensibilmente nervosi e poco affidabili quando si raggiunge un accordo, l’acquirente scompare all’estero e i fondi non arrivano per garantire il Contratto Preliminare. Come alternativa a quanto sopra, la tua banca può emettere un vaglia bancario in euro a favore del Venditore o depositarlo presso il Notaio; ciò è perfettamente ammissibile poiché i controlli sui cambi sono stati aboliti.

1. Identificazione: Come per il Compromesso con l’aggiunta di:
   • Codice Fiscale (Numero di codice fiscale): Questo è essenziale e nessun contratto può essere firmato senza di esso. È composto da una serie di lettere e numeri che si riferiscono al tuo nome, data e luogo di nascita, ecc. Si ottiene dall'”Agenzia delle Entrate” (a Montepulciano se la proprietà è nella nostra zona). Se è difficile ottenerlo, possiamo fare accordi per ottenerlo per i nostri clienti, a condizione che ci siano state fornite fotocopie dei documenti sopra menzionati e un’autorizzazione per ottenerlo. Ogni persona che firma il Contratto di Vendita ne avrà bisogno, in determinate circostanze anche il partner dell’acquirente. È un documento importante e dovrebbe essere conservato con cura poiché sarà necessario quando si firmano eventuali contratti, ad esempio: gas, elettricità, telefono, apertura di un conto bancario, ecc.
2. Saldatura del pagamento: Apprezziamo che il tuo tempo sia molto prezioso, tuttavia l’acquisto di una casa è un passo importante e concedere 48 ore non è sufficiente. Non è inusuale scoprire che c’è uno sciopero bancario di due giorni e può essere molto frustrante dover rinviare o cancellare per la mancanza di un paio di giorni extra.
3. ALTRE SPESE COLLEGATE
   
   1. Onorario del Notaio. Pagabile alla firma del Contratto Finale. Discusso sopra.
   2. Tassa di registrazione o IVA, a seconda dei casi. Pagabile alla firma del Contratto Finale. Il Notaio accetterà un assegno in euro per la sua tariffa e l’imposta. Discusso sopra.
   3. Onorario del Geometra, se applicabile.
   4. La nostra commissione. Applichiamo la tariffa standard applicabile nella Provincia di Siena, attualmente dell’3% + 22% di IVA, a carico dell’acquirente. Ai sensi del Codice Civile, questa è pagabile alla firma del Contratto Preliminare, anche se di solito chiediamo ai nostri clienti stranieri il 50% della nostra tariffa al Preliminare e il 50% al completamento.

Speriamo che queste note siano state utili e vorremmo aggiungere solo un’altra nota di avvertimento. Tutti gli agenti immobiliari italiani richiedono una licenza per esercitare, è una licenza personale rilasciata dalla Camera di Commercio e concessa solo a coloro che hanno dimostrato la loro conoscenza (di solito mediante esame) in tutto ciò che è rilevante per l’acquisto di proprietà, la vendita, l’affitto, ecc. Purtroppo, molti agenti continuano a praticare senza licenza (è un fatto della vita italiana che l’evasione in molte forme, dalle tasse alle pratiche commerciali, continua quasi senza controllo). Ciò è illegale e pericoloso sia per il venditore che per l’acquirente, poiché la maggior parte non ha la conoscenza necessaria per garantire la sicurezza nell’entrare in un contratto. L’importanza della fiducia completa tra il cliente e il proprio agente è ancora più evidente quando il cliente è uno straniero, potrebbe non parlare la lingua e avere poche conoscenze sulla legge italiana o sui regolamenti edilizi. Sentiti libero di scegliere qualsiasi agente che ti trovi la proprietà giusta e con cui hai costruito un rapporto di fiducia, ma proteggiti semplicemente chiedendo all’inizio della tua relazione se l’agente è autorizzato. Potrebbe anche essere un associato di F.I.A.I.P. (La Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali), che naturalmente accetta solo agenti autorizzati come membri e offre al cliente una maggiore possibilità di ricorso, poiché coloro di noi che sono membri sono obbligati a seguire un codice di condotta. Un agente genuino non si sentirà offeso, anzi, è totalmente nel nostro interesse vedere che l’immagine della nostra professione migliori, e questa semplice precauzione può andare molto lontano nell’aiutarti ad evitare uno dei principali pericoli nell’acquisto di una proprietà in Italia.

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